Potrivit unui raport realizat de site-ul imobiliare.ro, numarul de hoteluri si pensiuni scoase la vanzare in primul semestru al acestui an a crescut cu 60% fata de perioada similara a lui 2009, pana la 344 de unitati.
Cele mai mari cresteri au fost inregistrate in localitatile turistice din zonele de munte, in judetul Prahova – 52 de unitati fata de 5 la inceputul anului, din care numai in Busteni, 45 de oferte, urmat de Brasov, cu 47 de unitati de cazare, din care in Predeal 30 de oferte.
Acesta este efectul a doi ani de criza in industria hoteliera, in care unitatile de cazare si-au optimizat activitatea reducand costurile la minim, considera Tinu Sebesanu, directorul firmei de consultanta Trend Hospitality. Totodata, o contributie a avut-o si competitia preturilor scazute practicate cu precadere in 2009, rata medie continuand sa scada si in acest an cu 12%, desi, in cifre absolute, gradul de ocupare a crescut.
Dintr-o alta perspectiva, Sorin Ionescu, managing partener al companiei de consultanta Fivestar Hospitality, apreciaza ca motivele pentru care s-a ajuns aici sunt diferite in functie de mediul urban sau turistic. Pentru hotelurile/ pensiunile din mediu urban de vina ar fi limitarea/ reducerea cererii care a afectat in principal unitatile fara avantaje competitive (unique selling points) in domenii cum ar fi: locatie, brand, calitatea produsului hotelier, servicii, management (stapanirea tehnicilor de promovare/ vanzare adecvate, stapanirea problemelor de management financiar, etc). Pentru hotelurile/ pensiunile din mediul turistic, o mare parte din investitiile realizate in ultimii 20 de ani au fost realizate in virtutea spiritului vizionar al proprietarilor fara sa existe nici un semnal de sprijin al ramurii turistice de la nivel central. A fost si va mai fi o perioada de lupta a fiecarui investitor de tipul "fiecare pentru el". O parte dintre investitori s-au hotarat sa scoata la vanzare pentru ca si-au pierdut rabdarea in a astepta o imbunatatire semnificativa a factorilor ce determina cresterea cererii turistice, si anume destinatiile sigure din punct de vedere turistic, pentru ca pentru destinatiile mai putin cunoscute, rationamentele sunt cel mai probabil strict legate de cash-flow.
Ilias Papageorgiadis, CEO al More Real Estate Services, a declarat ca proprietarii care incearca sa vanda acum au investit in industria hoteliera fara un studiu de piata preliminar si fara a cunoaste domeniul, unii alegand sa construiasca ieftin, de proasta calitate, in timp ce altii au construit scump, la nivelul pietei de atunci a constructiilor, iar acum nu mai pot sustine creditele.
Desi numarul unitatilor hoteliere scoase la vanzare a crescut, tranzactiile intarzie sa se concretizeze, una dintre probleme fiind evaluarea pretului corect. Majoritatea hotelurilor de vanzare au pretul stabilit in functie de valoarea de inlocuire, valoarea investitiei, metoda care contravine practicii din industria hoteliera, unde o unitate trebuie evaluata doar dupa capacitatea de a produce venituri, explica Sebesanu, care anticipeaza ca proprietarii au de ales intre doua rele, fie continua activitatea cu niste costuri uriase, fie inchid si pierd la pret in eventualitatea unei tranzactii.
In plus, interesul pentru investitii este scazut deocamdata, pentru ca sunt putini investitori care inteleg sau cred in perspectivele de dezvoltare ale turismului in Romania, iar cererea business nu are decat perspective de crestere limitata in urmatorii 3 – 5 ani. Scaderea preturilor nu reprezinta neaparat o solutie daca nevoia de a vinde a proprietatilor nu este foarte acuta. Solutia cea mai buna ar fi stimularea dezbaterilor si actiunilor cu privire la perspectivele de dezvoltare ale turismului, care sunt pentru prima data dupa 20 de ani concrete. Intr-o evaluare imobiliara hoteliera, perspectiva de crestere a cererii pe segmentul leisure poate justifica o valoare de piata mai buna, dar desigur aceasta perspectiva nu este justificata pentru orice proprietate. Anul acesta nu se anunta tranzactii importante, insa pe fondul unei mai bune comunicari in industrie si a intelegerii regulilor de baza ale tranzactiilor, cum ar fi necesitatea ca cererea sa intalneasca oferta, este posibil ca anul viitor sa se produca un dezghet al tranzactiilor.
Interesante vor fi in continuare orase precum Bucuresti, Cluj, Timisoara, Iasi, Craiova, iar din punctul de vedere al destinatiilor turistice, vor conta acele destinatii accesibile mai bine in prezent pe calea aerului de exemplu: Bucovina (acces din Suceava), Maramures (acces Baia Mare), Siebenbürgen (acces Sibiu), Apuseni (acces Oradea/ Cluj), Secuime/ Piatra Neamt (acces Tg. Mures/ Bacau), Delta Dunarii/ Litoral (acces Constanta). Este importanta in acest sens si dezvoltarea afacerilor de inchiriere de masini la preturi rezonabile precum si scaderea tarifelor la zborurile interne pentru ca aceasta este singura alternativa la lipsa infrastructurii rutiere de viteza. In general cumpararea unui hotel la cheie este recomandabila in pietele hoteliere unde o locatie foarte buna este foarte greu accesibila sau in situatia in care piata hoteliera respectiva este in situatie de supraoferta iar adaugarea unei noi unitati pe piata ar ridica probleme deosebite de diferentiere. In ce priveste investitiile in destinatii turistice, in Romania ne confruntam cu foarte multe situatii in care zonele turistice au suferit o degradare urbanistica accentuata, iar solutia cea mai buna trebuie sa fie de cele mai multe ori parte a unui masterplan de regenerare urbana/crearea unei noi zone de dezvoltare controlata etc., a precizat Sorin Ionescu.
Hoteluri de vanzare:
Golden Tulip Palladium, Bucuresti – 15 mil. EUR
NH, Bucuresti – 16 mil. EUR
Royale, Bucuresti – 11,5 mil. EUR
Onix, Cluj- Napoca – 11 mil. EUR
Complexul Bulevard, Constanta – 15 mil. EUR
Transilvania, Alba Iulia – 3 mil. EUR
Central, Suceava – 3 mil. EUR
Ardealul, Arad – 15 mil. EUR
Piemonte, Predeal – 2,5 mil. EUR
Source: Fivestar Hospitality