Investitorii austrieci in imobiliarele locale, cei mai activi pe parcursul ultimilor zece ani, sunt interesati mai degraba de consolidarea portofoliului actual decat de noi investitii, desi observa ca lucrurile incep sa se imbunatateasca si in Romania.
Austriecii mizeaza pe revenirea in special a Bucurestiului, vazut drept cel de-al saselea conglomerat urban la nivelul Uniunii Europene, dupa Paris, Londra, Berlin, Madrid si Varsovia.
In linii mari, austriecii controleaza aproape un sfert din stocul modern de birouri din Bucuresti, respectiv circa 400.000 de metri patrati, cel mai mare mall din Capitala, Sun Plaza, dar si alte centre comerciale in Pitesti, Cluj, Baia Mare si Arad.
De-a lungul timpului, targul imobiliar Real, organizat la Viena, avea o importanta strategica pentru investitiile de pe piata locala, alaturi de cele din Cannes si München, dar criza isi face inca simtita prezenta si in mijlocul Europei.
Spatiul de expozitie al targului din acest an a fost mai redus chiar si fata de cel din 2010, evenimentul fiind organizat intr-o singura hala, nici aceea ocupata complet, a centrului Messe din Viena, centru de expozitii situat in imediata vecinatate a sediului central al companiei OMV, mai putin spectaculos decat noile birouri ale Petrom.
Per total, fata de perioada de boom, targul din acest an a fost de trei ori mai mic.
La intrare un autoturism Mini cu insemnele Immofinanz pare sa reflecte si el dimensiunea la care au ajuns “gigantii” austrieci, care in ultimii ani s-au cumparat intre ei pentru a se consolida si evita un eventual colaps.
Primele standuri si printre cele mai mari sunt chiar cele ale Erste si Immofinanz, doua companii care au mizat miliarde de euro pe Romania in ultimii ani. La standul Immofinanz insa, in ultima zi de targ, “doar board-ul de conducere poate face declaratii catre presa si nimeni nu este disponibil”.
Immofinanz are la ora actuala un portofoliu de circa 900 de milioane de euro in Romania, fiind cel mai mare investitor strain in imobiliarele romanesti, dar in lucru are un singur proiect – mallul Maritimo din Constanta, a carui constructie este programata pentru toamna acestui an -, desi compania dispune de terenuri cu o suprafata cumulata de circa 180 de hectare.
La standul Erste in schimb se afla si reprezentantii Sparkassen Immobilien, companie de dezvoltare imobiliara in car Erste este actionar si care detine mallul Sun Plaza din Bucuresti, o investitie de 200 mil. euro.
Pentru retailerii internationali e mai usor
“Suntem multumiti de Sun Plaza datorita locatiei si a faptului ca vanzarile si numarul de vizitatori cresc, acestia fiind principalii indicatori pe care ii urmarim.Toata piata centrelor comerciale este lovita, astfel ca si noi a trebuit sa ajutam chiriasii prin diverse campanii sa supravietuiasca, sa aiba vanzari si sa poata plati chiriile. Este mai usor pentru retailerii internationali”, explica Friderich Wachernig, membru al consiliului de administratie in cadrul Sparkassen.
Reprezentantul Sparkassen spune ca media zilnica de vizitatori a depasit 30.000 de oameni, in timp ce in week-end-ul dinainte de Craciun au fost peste 50.000 de oameni intr-o zi.
“Cifrele sunt foarte bune”. Cativa chiriasi au inchis o serie de spatii mai mici din Sun Plaza, astfel ca la mijlocul lunii mai in cadrul mallului de la Piata Sudului erau neocupate circa 15 magazine.
In restul centrelor comerciale din sudul Capitalei numarul acestora depaseste 20, desi proiectele sunt mai mici ca suprafata.
“Este cunoscut faptul ca un centru comercial are nevoie de doi ani integrali de operare pentru a se stabiliza. Puterea de cumparare ramane scazuta fata de alte orase din Europa, dar este mai bine decat in Iasi sau Constanta. Oricum, pe termen mediu nu cred ca vom avea probleme cu Sun Plaza. Gradul de ocupare este de circa 99%”, mai spune Wachernig.
Nu la fel de bine sta Sparkassen cand vine vorba de spatiile de birouri din Sun Plaza, unde in prezent este un singur chirias important, respectiv reteaua de servicii medicale Regina Maria, care a ocupat un spatiu de 1.000 de metri patrati dintr-un total de 9.500 mp, in timp ce pentru alte spatii cu o suprafata de 5.000 mp compania poarta negocieri cu diverse companii.
“Sunt mai multe cereri pentru birouri, dar negocierile dureaza foarte mult. Cei care ar trebui sa ia decizii tot amana, viziteaza si alte proiecte, apoi se intorc. Trebuie sa faci multi kilometri ca sa convingi un chirias sa semneze”, spune reprezentantul Sparkassen, companie care detine pe Calea Grivitei din Bucuresti un alt teren pentru dezvoltarea unei cladiri de birouri de 27.000 mp.
“Pentru proiectul de pe Grivitei am obtinut aprobarea PUZ-ului si speram sa avem si autorizatia de construire pana la sfarsitul anului. Nu vom incepe lucrarile insa decat dupa ce inchiriem spatiile din birourile Sun Plaza. Dupa experienta avuta cu potentialii chiriasi, nu are rost sa incepem de acum discutiile pentru inchiriere. Am avut cazuri in care am negociat chiar si doi ani pentru un contract.”
Antecontracte pentru 30-40% din spatii pentru a construi birouri
Tot despre inchirierea spatiilor de birouri vorbeste si Robert Wolf, asset manager in cadrul companiei CA Immo, care a cumparat in ultimul an si fostul rival Europolis, astfel ca prin cumularea portofoliilor detinute de cele doua companii a rezultat un jucator de top 3 pe piata birourilor din Bucuresti.
CA Immo controleaza astfel in prezent circa 100.000 mp de birouri in Capitala, respectiv cladirile Europe House, Opera Center si primele doua imobile din Sema Parc, respectiv parcul de afaceri Bucharest Business Park.
Compania detine insa acum si terenuri pe strada Barbu Vacarescu si pe Soseaua Orhideelor pentru realizarea unor noi cladiri de birouri, dar aceste proiecte vor trece printr-un nou proces de analiza.
“Preluarea oficiala a Europolis a avut loc la inceputul acestui an. In prezent ne uitam la portofoliu si evaluam potentialul de dezvoltare al proiectelor, dar nu este luata nicio decizie. Pentru proiectul de pe Soseaua Orhideelor cautam chiriasi. Am avea nevoie de antecontracte pentru 30-40% din suprafata cladirii pentru a incepe lucrarile. Pentru finantare lucram in special cu banci din Austria”, explica Wolf de la CA Immo.
In piata de birouri din Bucuresti sunt in prezent disponibile spatii cu o suprafata de circa 300.000 de metri patrati, respectiv un grad de neocupare de 15- 17%, astfel ca asupra proprietarilor este exercitata presiune din partea chiriasilor in vederea scaderii preturilor.
“Consider ca suntem foarte norocosi ca avem un portofoliu bun de birouri in Bucuresti, cu imobile aflate atat in zone centrale, cat si in zone mai putin centrale, cum este Bucharest Business Park, astfel ca putem oferi potentialilor clienti variante la chirii diferite”, spune Wolf, care admite ca nivelul chiriilor a scazut si in birourile detinute de CA Immo, cativa chiriasi au plecat, dar in schimb au fost atrase alte companii, in timp ce cu o parte din chiriasii existenti a fost extinsa durata contractelor.
Ce chirii mai cer austriecii
Unul dintre putinele proiecte de birouri aflate in constructie in Bucuresti este dezvoltat de o alta companie austriaca, S+B Gruppe, chiar pe bulevardul Magheru, unde un imobil mai vechi este reconstruit la intersectia cu strada Maria Rosetti.
“Ne propunem sa finalizam renovarea cladirii de pe Magheru pana la sfarsitul acestui an sau la inceputul anului viitor. Investitia se ridica la 6 milioane de euro si este suportata atat din fonduri proprii, cat si dintr-un imprumut de la Erste Bank.
Chiriile solicitate sunt de 20 de euro/metrul patrat de birouri si 100 de euro/metrul patrat pentru magazinele mici de la parter”, spune Reinhard Schertler, managing director si unul dintre actionarii S+B Gruppe, companie care mai detine un imobil in Bucuresti, respectiv Pipera Business Tower.
Inchirierea spatiilor de birouri reprezinta insa o provocare chiar si pentru imobilele centrale, astfel ca acest proces a fost usor amanat.
“Cat timp cladirea este in constructie, este greu sa faci o prezentare a spatiilor, astfel ca proiectul de pe Magheru deocamdata nu este pe piata. Vom incepe marketarea in septembrie, cand potentialii chiriasi vor putea sa-si faca o impresie mai clara despre acest proiect”, spune Schertler referitor la cladirea cu sapte etaje care va avea o suprafata de aproape 4.000 de metri patrati.
La aproape doi ani de la finalizarea lucrarilor la Pipera Business Tower cladirea inca mai are circa 5.000 de metri patrati disponibili, in ciuda faptului ca germanii de la Lidl si-au stabilit sediul central in aceasta cladire si chiar s-au extins in ultimele luni.
“Gradul de ocupare al Pipera Business Tower este de 60%, iar chiriile sunt de 12 euro/metrul patrat. Lidl s-a extins in acest an cu 1.000 de metri patrati si a ajuns la 4.000 de metri patrati in cladire, iar un alt contract semnat recent a fost cu Star Storage, companie care a inchiriat 1.000 de metri patrati. Sunt optimist ca aceasta cladire va fi plina pana la inceputul anului viitor.”
Romania vs. Polonia sau Cehia
S+B detine si alte terenuri in Romania, in orasele Arad, Oradea, Satu Mare, Targu-Mures si Sibiu pe care intentiona sa dezvolte centre comerciale, dar aceste proiecte sunt in prezent “on hold”, in conditiile in care Romania a devenit o piata secundara pentru companie.
“Principalele noastre piete acum sunt Varsovia, Praga si Viena. In Varsovia am si facut recent o tranzactie, am vandut birourile Zebra Tower cu 80 de milioane de euro si am cumparat apoi un proiect cu birouri si hotel pentru 40 de milioane de euro”, spune Schertler.
Pentru CA Immo, in schimb, piata locala a crescut in importanta dupa achizitia Europolis, iar reprezentantii companiei vorbesc despre primele semne de revenire.
“Dupa achizitia Europolis, Romania este o piata foarte importanta pentru noi, in top trei in afara Austriei. Piata incepe sa-si revina dupa doi ani de conso lidare, in care multe proiecte s-au oprit. Putine pro iecte vor fi reincepute, dar intr-un orizont de 2-5 ani consider ca Bucurestiul este un oras cu potential in care investitorii se vor intoarce. Se vad deja primele semne.”
Si reprezentantul Sparkassen considera Bucurestiul o piata cheie pentru compania pe care o conduce, fiind unul dintre cele mai mari orase din Uniunea Europeana.
“Bucurestiul este al saselea conglomerat urban din Uniunea Europeana dupa Paris, Londra, Berlin, Madrid si Varsovia, astfel ca ramane un «hot-spot» pentru noi. Trebuie sa vedem insa o economie stabila, iar cum criza a venit mai tarziu in Romania, credem ca va trece cu un oarecare decalaj fata de restul Europei”, spune Wachernig.
Chiar daca reprezentantii S+B, companie controlata de doua familii din Austria, spun ca Romania nu este in prezent in centrul atentiei pentru ei, reprezentantii firmei spun ca se bucura ca nu si-au “pierdut calmul” in ultimii ani si observa ca se fac “pasi marunti in directia cea buna.
“Piata incepe sa fie normala, nu mai este o loterie sau un cazinou, cum era acum cativa ani, si sper ca 2012 sa fie un an cu preturi normale. Toata lumea obisnuia sa faca real estate. Noi avem 40 de ani in imobiliare si asta face diferenta, astfel ca noi vom realiza proiectele pe care le avem, chiar daca cu o intarziere de cativa ani.”
Source: Flux Imobiliar