Una dintre marile intrebari ale anului e cum se va misca piata imobiliara. Terenurile par a reveni in atentie, fiind tintite de extinderea retailerilor, a retelelor de benzinarii si de fast food. Cel putin asa crede Radu Lucianu, managing partner al consultantului Capital Property Advisors.
Revenit in afaceri dupa ce a parasit CBRE ca managing partner al consultantului Capital Property Advisors din actionariatul caruia mai fac parte si Doru Lionachescu, Andrei Diaconescu, Victor Capitanu si Vlad Busila, Radu Lucianu pare a crede ca 2012 ar putea deveni anul pietei terenurilor.
„Piata imobiliara se consolideaza si ramane loc pentru tot mai putini jucatori, in special pentru profesionistii cu experienta dovedita. Unul din segmentele cele mai interesante, si pe care imi propun sa ma focusez in acest an este cel de terenuri si investitii. Terenurile au fost in atentia investitorilor in 2011, dupa cativa ani de inghet total si cred ca interesul se va mentine ridicat si in 2012. Pe acest segment preturile sunt inca la un nivel inalt, dar exista flexibilitate din partea proprietarilor de a discuta la modul concret, atunci cand au un partener serios de negociere. Acest lucru a determinat iesirea din expectativa a retailerilor”, spune Lucianu.
Cum anul trecut a cam fost al lanturilor de retail generaliste, care au cumparat diverse suprafete de teren pentru a se extinde, iar in domeniu s-au miscat si retelele de benzinarii si fast-food e de asteptat ca si anul acesta sa fie la fel. Potrivit lui Lucianu, in general, se merge pe principiul ca profitul se marcheaza din start, la achizitia terenului si nu la sfarssitul dezvoltarii, astfel incat sa minimizeze riscul nevanzarii produsului final.
Ce se cauta
In atentie sunt suprafete mari de teren de pste un hectar (pentru hypermarket) si 5.000 mp (petru supermarket), zone cu vizibilitate, expunere si accesibilitate din punctul de vedere al transportui public si al accesului auto.
Pentru spatiile office, interesul este concentrat in Capitala in imediata apropiere a statiilor de metrou sau la maximum 500 de metri departare de acestea.
„Dezvoltatorii se uita la indici precum parametrii urbanistici permisivi si, implicit, costul/ mp care trebuie sa fie cat mai mic. Contrar a ceea ce se vechiculeaza referitor la costul de constructie, acesta este la un nivel destul de ridicat, de minimum 600-700 euro/mp pentru cladirile de birouri. Producaatorii de materii prime au depasit criza mondiala, existand zone precum Asia sau America Latina aflate in crestere, pe care acestia au alte piete de desfacere”, arata Radu Lucianu.
Interesul redus al dezvoltatorilor se va manifesta si anul acesta in ceea ce priveste piata rezidentiala. „Exista jucatori care analizeaza diferite oportunitati, mai ales prin prisma costului pe mp, pentru ca e extrem de important in pretul final”, explica Lucianu, care nu acorda prea multe sanse nici dezvoltarilor industriale, ce vor ramane la stilul „built to suit”, respectivele terenuri inregistrand cel mai slab nivel al cererii.
Tranzactiile
In cazul tranzactiilor cu active generatoare de venit, cel mai probabil vom asista la fluctuatii de tip W in functie de valoarea produselor, a contractelor de inchiriere existente pe fiecare produs in parte, localizare si pret cerut.
„Inflexibilitatea proprietarilor s-a datorat faptului ca acestia fie s-au refinantat, fie pentru ca pretul obtinut nu li se pare suficient de atractiv, si prefera sa astepte un exit mai profitabil. Yieldurile uzuale acum pe piata sunt in jurul valorii de 8% – 8,5%”, completeaza Radu Lucianu.
Acesta spune ca firma pe care o conduce, Capital Property Advisors, lucreaza la patru- cinci tranzactii de investitii pe an cu valori cuprinse intre 20 si 25 de milioane de euro. Durata unei astfel de tranzactii este in jur 6-8 luni de la debutul negocierilor si pana la semnarea actelor.
Source: Flux Imobiliar