Romania va atrage urmatorul boom investitional hotelier in Europa de Est, 2017 anul dezghetarii tranzactiilor

In perioada 30-31 ianuarie s-a desfasurat la Budapesta conferinta HOTCO, prima conferinta dedicata investitiilor hoteliere axate pe Europa Centrala si de Est plus Caucaz. Evenimentul cu aprox. 70 de vorbitori a fost apreciat de peste 300 de delegati din 35 de tari ca fiind foarte util investitorilor institutionali si neinstitutionali care obtineau mai greu informatii detaliate despre tarile din regiune in cadrul evenimentului de la Berlin care are loc la debutul fiecarei luni martie si acopera fenomenul la nivel global si european.

Alexandru-Sorin Ionescu, fondator si director Fivestar Hospitality, reprezentant in Romania al companiei Horwath HTL, a fost invitat de organizatorii conferintei sa modereze o discutie despre Romania prezentand si date cheie interesante pentru investitori.

“Consider ca am reusit sa atrag atentia audientei asupra Romaniei, o audienta obisnuita deja de cativa ani sa analizeze investitii in Polonia, Ungaria, Republica Ceha. Au aflat ca marimea tarii conteaza foarte mult, Romania avand trei sferturi din suprafata Poloniei si ca Romania ar trebui privita ca fiind POLONIA II.”

• 20 ianuarie 2017 FITCH: BBB- perspectiva stabila (investment grade – nivelul 1 din maxim 4) pe baza asteptatei cresteri economice pentru 2017 si stabilitatea sectorului bancar;
• Al saselea an consecutiv de cand am inregistrat crestere economica. 2016 crestere PIB de 4.8%, cea mai mare din 2008; 
• Cresterea ISD pe 2016 cu ~22% dupa 25% inregistat in 2015. Cifra absoluta pentru 2016 ~EUR 4.2 bn. Datoria guvernamentala ~38%;
• Declaratia Secretarului de Stat american Rex Tillerson in cadrul audierilor din Congresul American pe 12 Ianuarie: “Voi continua sa sprijin angajamentul nostru de a instala sisteme defensive adecvate pentru a apara Romania”; 
• PIB/capita in Bucuresti 22400 EUR la un nivel deja comparabil cu Varsovia si Budapesta. Acelasi nivel demografic cu Viena. Trafic aeroportuar comparabil cu Budapesta, Varsovia, Praga, traficul pe OTP inregistrand o crestere de 17% in 2016.
• Organizarea in perioada urmatoare a evenimentelor legate de SIBIU – Regiune Europeana Gastronomica in 2019, BUCURESTI – oras gazda meciuri in cadrul UEFA EURO 2020; TIMISOARA – Capitala Culturala Europeana in 2021.

• Romania reprezinta o piata tranzactionala tanara in domeniul hotelier, in ultimii ani existand tranzactii limitate cum ar fi City Plaza 85 chei la Cluj Napoca sau recenta tranzactie Amfiteatru-Belvedere- Panoramic unde d-l Mohammad Murad proprietarul grupului Phoenicia a preluat de la Josef Goshy, proprietarul UNITA TURISM, cele 700 chei propunandu-si investitii totale de ~25 mil. EUR in cele ~700 chei ale complexului ce va fi reclasificat la 4 stele.
• Problema principala cu cateva exceptii este aparenta lipsa a interesului capitalului strain pentru achizitionarea properietatilor cu potential de conversie sau dezvoltarea de proiecte noi. Motivul principal este legat de perspectiva de exit, piata nu pare suficient de lichida pentru investitorii institutionali sau neinstitutionali unii dintre ei deja prezenti intr-o piata de investitii imobiliare evaluate de curand de o firma specializata la 890 milioane de EUR, in crestere cu 35% in 2016, cu 70% din valoare realizata in Bucuresti, cu ponderi ale sectoarelor componente: 45% birouri, 26% retail, 26% industrial, si 3 % altele unde ar trebui sa fie incluse si hotelurile.
• Alexandru Sorin Ionescu a declarat ca pentru a incuraja investitorii straini, a pus la cale la sfarsitul anului trecut un portal de tip supermarket de oportunitati de investitii in domeniul hotelier HOTELSFORSALE.RO unde potentialii cumparatori straini si romani pot sa gaseasca cele mai importante oportunitati selectate de un expert al pietei, cu un efort mult redus de identificare, networking, contact cu intermediari etc.
• S-a discutat problema yield-ului de vanzare in domeniul hotelier, fiind identificat ca yield-ul teoretic valabil pentru Bucuresti ar trebui sa se situeze la aproximativ 150BPs peste cel din domeniul birourilor => 9%, insa mai ramane si ca acesta sa fie confirmat prin tranzactii notabile.
• Finantarea investitiilor in domeniul imobiliar s-a imbunatatit pe partea de termeni si conditii in ultimul an apropiindu-se mult de nivelul conditiilor din celelalte piete Est Europene.
• Anca Pavel-Nedea a declarat ca din punctul ei de vedere lipsa de lichiditate pleaca si de la preturile nerealiste solicitate de vanzatori care incearca astfel sa recupereze neperformantele investitionale din trecut, terenuri cumparate scump, constructia la preturi mai mari decat cel de astazi etc.

• Scaderea in Ianuarie 2015 a nivelului TVA de la 24% la 9% pentru toate serviciile impachetate cu cazarea; 
• Scaderea in Iunie 2015 a nivelului TVA de la 24% la 9% pentru toate produsele si serviciile din domeniul alimentar; 
• Scaderea nivelului general TVA de la 24% la 20% in 2016 si mai nou la 19% la inceputul anului 2017; 
• Legea voucherelor ce stimuleaza consumul de servicii turistice adresate clientilor din Romania din mediul privat (start 2016) si public (in prezent amanat);
• Impozitul pe profit specific introdus in Octombrie 2016 care aduce beneficii prin calcularea acestuia in functie de metri patrati operati, locatie si alte variabile;
• Noua masura fiscala prin care impozitul pe venit de 16% la salariatii din industriile unde se aplica impozitul specific este scutit, cu perspective de a largi aria de scutiri in viitorul apropiat;
• Anca Pavel-Nedea a subliniat si impactul pe care crede ca il va avea implementarea sistemului de management al destinatiilor in Romania, proiectul de care s-a ocupat personal in paralel cu stabilirea unei strategii clare de actiune pentru anii urmatori si calcularea bugetului de promovare necesar pentru urmatorii ani evaluat la aprox. 15 milioane EUR/an. 
• Toate aceste masuri au facut ca turismul sa inregistreze cresteri semnificative in ultimii ani cu asteptari similare pana in 2020:
• o cresterea medie pe Bucuresti a nr. de sosiri straini in perioada 2007- 2015 a fost 7.9% dar 18% doar in 2014, 14% in 2015 si 10% in 2016;
• o cresterea medie pe Romania a nr. de sosiri straini in perioada 2007- 2015 a fost 4.7% dar 11% doar in 2014, 17% in 2015 si 10% in 2016;

Discutia a trecut in revista atractivitatea extraordinara a Romaniei datorita existentei oraselor secundare si tertiare:

S-au prezentat date comparative de performanta a hotelurilor din Bucuresti vs. hotelurile din orasele din tara:

 

• Ambele lanturi internationale prezente in cadrul discutiei au confirmat interesul pentru orasele din categoria ~300k locuitori si cele din categoria ~200k locuitori subliniindu-se faptul ca Bucuresti are doar 43% din capacitatea hoteliera afiliata brandurilor internationale si ca cifra ar putea sa se situeze fara probleme in viitor in zona lui 60%. La nivelul Romaniei potentialul este si mai mare, doar 7% din capacitatea de cazare este afiliata, Romania este o tara in care distantele intre orase sunt suficient de mari, mai greu se pot rezolva probleme cu intoarcere in capitala in aceeasi zi, situatia este similara cu Polonia, inca un argument pentru care Romania poate gazdui urmatorul boom investitional in domeniu.

• HILTON GARDEN INN Bucharest City Center (200 chei – 2017)
• DoubleTree by Hilton Hotel Cluj – City Plaza ( 85 chei – 2017)
• Mercure Bucharest Unirii Square (97 chei – 2017)
• Ibis Styles in Arad (72 chei – 2017)
• Doubletree by Hilton in Ploiesti (245 chei – 2017)
• Hampton by Hilton Iasi (123 chei – 2017)
• Mercure in Brasov (120 chei – 2019)
• Ibis Styles Bucharest (160 chei – 2019)
• Radisson Brasov (105 chei – 2019)
• Novotel – oras secundar in Romania (2020)
• Sheraton extensie in Bucuresti + sala de congrese + spa (100 chei).

Bogdan Stanciu a subliniat aspecte pe care le-a aflat in virtutea faptului ca detine ~60% din piata de vanzari software de administrare a afacerilor hoteliere MICROS-FIDELIO, ORACLE Hospitality si ca are relatii personale cu majoritatea proprietarilor din Romania. Sunt probleme majore in zona asigurarii fortei de munca calificate, lipsa unor companii locale serioase de management asa numitele WHITE-LABEL care sa asigure operarea in situatii in care doar contractul de franciza este disponibil, importanta alegerilor tehnologice in timpul dezvoltarii proiectelor.

In final a fost punctata perceptia din ce in ce mai buna pentru ROMANIA ca tara sigura pentru turism si au fost trecute in revista motivele principale pentru care ar trebui sa ne confruntam in perioada urmatoare cu un interes fara precedent:

• Polonia nr. 2; 
• Situatie macroeconomica excelenta;
• Stabilitate geopolitica;
• Adancimea structurii de orase;
• Evenimente internationale importante in urmatorii 5 ani;
• Potential turistic semnificativ si pasi importanti realizati in management-ul lui;
• Stimulente fiscale foarte atractive.

Conferinta a fost deschisa de Presedintele Khalaf Ahmad Al Habtoor, grupul sau de companii fiind un investitor semnificativ in regiune, detinand hotelul Intercontinental si Ritz-Carlton din Budapesta precum si doua cladiri de birouri Rumbach Centre si Dorottya Udvar. Totodata, in cadrul conferintei, Deutsche Hospitality a anuntat deschiderea primului hotel Intercityhotel din Europa de Est, in Budapesta, in 2019.