Anul acesta se asteapta un nou val de proiecte executate silit, pentru ca piata sa poata reincepe un nou cliclu. Sansele de reusita ale acestei operatiuni depind insa de reactia pietei la noua ordine europeana.
Piata rezidentiala a fost marcata, anul trecut, de prabusirea Asmita Gardens, cel mai scump proiect de pe piata locala.
Administratorul judiciar al ansamblului a decis sa vanda, in prima faza, fiecare apartament in parte. Alpha Bank, finantatorul Asmita, are de recuperat circa 70 milioane euro din acest proiect.
Contrar pozitiei de expectativa adoptata de majoritatea investitorilor imobiliari, numarul de tranzactii inregistrate de birourile de cadastru in primele zece luni din 2011 a crescut de la 472.240 de operaiiuni pana la un total de 526.556 de tranzactii.
Dintre acestea, peste 80% sunt vanzari de locuinte. „Este evidenta scaderea pe sectorul rezidential, motivata de inasprirea conditiilor de creditare si de scoaterea pe piata a proiectelor de locuinte in «default». Estimam o scadere medie de 10% pentru 2012.
Anul viitor va fi curatarea maxima a portofoliilor de proiecte rezidentiale neperformante, pentru ca bancile va trebui sa-si bazeze creditarea pe sumele pe care le pot obtine din Romania. Si cum depozitele sunt mici, singura varianta este valorificarea creditelor neperformante. Executarile vor continua insa si in randul persoanelor fizice”, preconizeaza Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian.
In continuare, stocul de apartamente noi disponibile la vanzare pe piata bucuresteana este estimat la circa 6.000 de unitati. Aceste locuinte se afla atat in portofoliul dezvoltatorilor, cat si al investitorilor imobiliari.
Daca si-ar cheltui tot salariul adunat intr-un an, un roman cu venituri medii ar putea sa isi achizitioneze 5,8 metri patrati dintr-un apartament nou din Bucuresti, cu 2,7 metri patrati mai mult decat in perioada de maxim a pieiei rezideniiale, respectiv martie 2008.
La nivel regional, bucurestenii se plaseaza pe locul doi intr-un top al accesibilitatii apartamentelor noi, dupa locuitorii Budapestei, care isi pot cumpara 6,9 metri patrati din salariul pe un an.
Sectorul cel mai lovit de criza vede primele tranzactii
Volumul tranzactiilor cu terenuri din 2011 a depasit usor 55 de hectare, iar valoarea totala a celor mai importante achizitii a ajuns la circa 68 de milioane de euro.
Apetitul investitorilor pentru astfel de plasamente s-a injumatatit fata de 2010, cand s-au tranzactionat peste 100 hectare numai in Bucuresti si imprejurimi, la o valoare totala de aproximativ 100 milioane euro.
Anul de varf al tranzactiilor cu terenuri a fost 2007, cu un volum tranzactionat de peste 230 milioane euro. Anul trecut a adus pe piata primele terenuri cumparate de diferiti dezvoltatori imobiliari pentru proiecte de viitor, dar care s-au anulat din cauza crizei.
Cea mai mare tranzactie din 2011 i-a avut ca vanzatori pe spaniolii de la Pryconsa. Acestia au cumparat in perioada de „boom”, alaturi de Gran Via, fosta platforma industriala Tricodava, din Ghencea. Investi?iile lor vizau dezvoltarea de locuinte si cladiri de birouri pe acest lot, insa planurile le-au fost date peste cap.
Pryconsa si-a vandut partea de 2,7 hectare francezilor de la Auchan pentru 21 mil. euro. „Ne asteptam ca cererea sa inregistreze o crestere in anul 2012, in special pentru segmentul de birouri si retail, iar tranzactiile vor asigura un nou reper din punctul de vedere al preturilor in piata. In conditiile asezarii preturilor pe noile paliere, este de asteptat ca dezvoltatorii sa profite de aceste niveluri minime de pret si sa reintre in piata”, estimeaza Ovidiu Ion, senior consultant in cadrul departamentului terenuri al CB Richard Ellis Romania.
Chiar daca terenurile tranzactionate au ca scop final dezvoltarea, proiectele noi vor mai intarzia o perioada. Investitorii care si-au ingropat banii in terenuri urmaresc cu sufletul la gura miscarile din sistemul bancar.
Consultantii apreciaza insa ca nu vom mai vedea dezvoltari noi decat in masura in care retailerii de tip hipermarket si bricolaj, cei mai activi cumparatori de terenuri, vor fi capabili sa se finanteze din surse proprii.
Sapte malluri noi sunt asteptate in 2012
Piata de retail a asistat in 2011 la doua evenimente majore: vanzarea City Mall si falimentul celui de-al treilea mall din Romania, Armonia, din Braila.
Dupa ce, in mai 2008, pe varful „bulei” imobiliare, omul de afaceri grec Ioannis Papalekas a reusit sa vanda complexul UpGround din Pipera pentru 340 milioane euro catre Deutsche Bank, incasand personal peste 170 mil. euro, anul trecut a rascumparat City Mall pentru 17,3 milioane euro, dupa ce in 2006 il vanduse cu 103,5 milioane euro.
Centrul comercial, intrat in faliment in noiembrie 2010, a fost vandut la jumatate din pretul primei licitatii organizate de administratorul judiciar, iar creditorii au acceptat o pierdere de circa 38 milioane euro.
La o luna de la vanzarea City Mall a fost declansata procedura de faliment si in cazul Armonia Braila, proiect intrat in insolventa tot in 2010. Centrul comercial, evaluat la 25 milioane euro, are datorii totale de 35 milioane euro, din care 28 milioane euro sunt trecute in dreptul Volksbank Romania, banca ce a asigurat finantarea dezvoltarii. Daca se repeta situatia de la City Mall, creditorii vor fi nevoiti sa accepte o pierdere de cel putin 20 milioane euro.
Cele doua evenimente nu au impiedicat insa lansarea a sase malluri noi la nivel national, printre care cele mai importante sunt Maritimo Shopping Center, aflat in proprietatea austriecilor de la Immofinaz, Oradea Shopping City, fostul Tiago Mall cumparat de omul de afaceri Gabriel Popoviciu la licitatie, si Electroputere Parc.
Romania asteapta finalizarea a 14 malluri pana in 2013, dintre care cinci-?apte proiecte sunt programate pentru 2012, potrivit ultimului raport de piata realizat de Jones Lang LaSalle (JLL).
Aceste proiecte au o suprafata cumulata de 120.000-150.000 mp. Cele mai asteptate proiecte sunt: Palas, complex urbanistic dezvoltat de ieseanul Iulian Dascalu langa Palatul Culturii din Iasi, Corall Constanta – primul mall dezvoltat de Cora in Romania si primul parc de retail dezvoltat de New Europe Property Investments (NEPI), fondul de investitii sud-african specializat in achizitii de produse finalizate.
Birouri mai putine, dupa buget
Activitatea de constructii in sectorul birourilor este restransa, cu putine santiere aflate in curs de desfasurare. Unul dintre cele mai asteptate proiecte incepute in 2011 este Sky Tower, din apropierea statiei de metrou Aurel Vlaicu.
Turnul de birouri va deveni un reper la finalizarea sa, in 2013. Cele 36 de etaje ale imobilului vor avea o inaltime de 137 de metri, oferindu-i statutul de cea mai inalta cladire din Romania.
La sfarsitul anului trecut, banca Raiffeisen din Viena a cumparat Sky Tower, pentru a muta aici sediul subsidiarei locale. Tot anul trecut s-a parafat parteneriatul dintre Globe Trade Centre, cel mai mare dezvoltator de birouri din Romania, si omul de afaceri George Copos.
Cei doi parteneri au inceput dezvoltarea cladirii de birouri Ana Tower, care va avea 24 de etaje. Finalizarea constructiei a fost programata tot pentru 2013. Un alt proiect important inceput anul trecut este AFI Business Park, un complex de cinci imobile de birouri, amplasat langa AFI Palace Cotroceni.
Prima cladire va avea o suprafata de 14.000 mp si va fi livrata pe piata in vara acestui an. Oferta anuntata pentru 2012 insumeaza o suprafata de 120.000 mp, din care jumatate a fost deja precontractata.
Aceasta cuprinde o serie de proiecte care, initial, trebuia sa fie finalizate in 2011. Stocul total calculat la sfarsitul anului trecut indica peste doua milioane de metri patrati.
„Daca in 2011 activitatea de ocupare s-a situat la valorile anticipate de noi, suntem de parere ca anul 2012 va fi similar sau inferior celui actual, ghidandu-ne dupa cererea actuala, negocierile in curs si criza economica globala”, spun reprezentantii JLL.
Chiriile pentru spatiile de top au ramas constante pe parcursul lui 2011, in jurul valorii de 19 euro/mp/luna si se preconizeaza pastrarea acestui nivel si pentru prima jumatate din 2012.
Rata de neocupare a scazut la 16,3% in cladirile de clasa A si B. Pe parcursul anului trecut, cele mai active zone au fost centru-nord cu 32% din contracte, Pipera Nord, cu 12% si Floreasca, cu 11%.
Source: Flux Imobiliar