Piata hotelurilor, considerata de unii analisti drept cel mai bun indicator al maturitatii pietei imobiliare dintr-o tara, se dovedeste a fi din ce in ce mai profitabila, concurand cu spatiile de birouri sau rezidentiale. Principalii indici ai industriei au inregistrat aprecieri considerabile, impulsionati de un avant nemaiintalnit al turismului de leisure si al celui de business. In 2006 hotelurile din toate regiunile lumii au inregistrat cresteri semnificative ale veniturilor pe camere disponibile, revPAR. Pe primul loc s-au situat hotelurile din Orientul Mijlociu, care au inregistrat cea mai puternica apreciere a indicelui revPAR de 16%. In Europa cresterea a fost de 12%, pana la 102 USD, un ritm de crestere dublu fata de 2005, conform unui studiu al companiei de consultanta Deloitte. America Centrala a inregistrat o crestere a numarului de turisti in 2006 cu aproximativ 8%, ceea ce a determinat o apreciere de 13% a revPAR, pretul mediu pe camera/zi urcand cu 12,3%, pana la 122 USD. Cel mai mare ritm de crestere a fost inregistrat in 2006 de catre India, unde indicele revPAR a inregistrat o crestere de 30% fata de anul precedent. Profitabilitatea pietei hoteliere a atras numerosi investitori, printre care si investitorii americani, care au ridicat piata hotelurilor la un nivel de tranzactii record, respectiv 35,3 miliarde USD, luand in considerare numai tranzactiile mai mari de 10 milioane USD, conform unui raport al companiei americane de consultanta imobiliara Jones Lang Lasalle. Cele doua motive importante care au stat la baza acestei evolutii sunt oferta limitata de proprietati si dorinta investitorilor de a-si plasa capitalul in afaceri sigure, pe termen lung. Dinamica deosebit de buna de pe piata imobiliara de hoteluri din SUA este dovedita si de unul dintre cei mai importanti indici, respectiv pretul de achizitie al unei camere = valoarea tranzactiei impartita la numarul de camere. In 2006 pretul mediu de achizitie al unei camere a fost de 572.000 USD, in crestere fata de aproximativ 310.000 USD inregistrat in anul precedent. In cadrul primelor 10 tranzactii dupa valoare, acest indice a atins o medie de 956.000 USD. Pe piata americana a hotelurilor s-au inregistrat noi recorduri si in vanzarile de portofoliu, cand un lant hotelier se decide sa vanda mai multe dintre activele pe care le detine. Primele 5 astfel de tranzactii au depasit anul trecut nivelul de 12,4 miliarde USD, reprezentand 65% din totalul tranzactiilor de portofoliu semnate in SUA in 2006. Una dintre cele mai spectaculoase miscari a fost achiztionarea de catre Host Marriott a 28 active hoteliere amplasate in America, de la Starwood Hotels and Resorts iar valoarea tranzactiei ridicandu-se la aproximativ 3,5 miliarde USD, reprezentand un nou record pentru aceasta piata la nivel mondial. Cel mai activ jucator a fost insa Blackstone Group, unul dintre cele mai mari fonduri de investitii din America, care ocupa pozitia a doua si pe cea de-a treia dupa valoarea tranzactiilor, valoarea lor cumulata fiind de 6 miliarde USD. In total, Blackstone a achizitionat peste 61.000 camere in 417 hoteluri, din care mai mult de jumatate de la LaQuinta, respectiv 44.800 camere in 360 de hoteluri, la un pret de 3,4 miliarde USD. Celalalt vanzator a fost MeriStar Hospitality. Din totalul tranzactiilor operate in 2006, 38% dintre cumparatori au fost firme de private equity, urmate de fondurile de investitii imobiliare REIT- Real Estate Investement Trust cu 31%. Studiul Jones Lang Lasalle releva totodata si accentuarea unui fenomen relativ nou, pierderea influentei marilor lanturi hoteliere, care pana acum cativa ani erau singurele capabile sa miste piata in mod vizibil. Fenomenul reiese din diferenta de 8% a valorilor tranzactionate de catre operatorii hotelieri in cele doua ipostaze, de vanzator si de cumparator. Daca in primul caz valoarea este de 19%, in al doilea este de doar 11%. Un alt trend important care se mentine pe aceasta piata este rolul de donator universal al statului. Companiile publice sau institutiile au contat cu doar 4% in rolul de cumparator, in timp ce ca vanzator de active hoteliere este lider cu 26%. Conform studiului, companiile publice precum Hilton Hotels sau InterContinental au inceput procesul de migratie dinspre calitatea de proprietar si manager la doar cea de manager. In Europa, piata imobiliara a hotelurilor este dominata de randamentele obtinute in Paris, de o dinamica foarte buna inregistrata de regiunea scandinava, cu randamente de 9,2% in primele 6 luni ale anului, primul semestru cumuland tranzactii hoteliere in valoare totala de 9,3 miliarde EUR, cu 2,3 miliarde EUR mai mult decat in perioada similara a anului precedent. In Europa insa firmele de private equity au realizat 51% din valoarea totala a achizitiilor. Pe primul loc pe piata tranzactiilor hoteliere europene se afla, la fel ca si in piata de real estate per ansamblu, Marea Britanie care a cumulat tranzactii de 1,36 miliarde EUR. Totodata, in primele 6 luni ale anului, Londra a reusit sa depaseasca valoarea inregistrata in intreg anul precedent, de 781 milioane EUR, inregistrand tranzactii de 845 milioane EUR. Cei mai importanti cumparatori au fost firmele de private equity, cu 51% din piata, urmate de operatorii privati de hoteluri, cu 13%. Cei mai putin activi au fost operatorii publici de hoteluri, care au desfasurat achizitii de doar 3% pe piata. Pe piata vanzatorilor, operatorii publici sunt lideri, oferta lor captata de piata in primul semestru al anului trecut fiind de 46% din total, urmata la mare distanta de cea a companiilor de proprietati, cu 18%. Daca cea mai importanta tranzactie de portofoliu din 2005, in valoare de 1,4 miliarde EUR, a avut drept cumparator Royal Bank of Scotland, locurile doi si trei sunt ocupate, ca si in SUA in 2006, de Blackstone Group, care a platit celor de la Venter Parcs si celor de la Hospitality Europe pentru 12 active, cu peste 5.700 camere in total, aproximativ 1,8 miliarde EUR. Pretul maxim pe camera platit in primul semestru al lui 2005 in Europa in tranzactiile de portofoliu a fost de 473.000 EUR, in tranzactia Center Parcs-Blackstone. Un trend important de urmarit pe piata tranzactiilor hoteliere din Europa este cel al schimbarii raportului. Daca in 2002, raportul schimbarii de forte intre investitorii locali si cei straini era net in favoarea investitorilor domestici, care cumulau peste 76% din tranzactiile operate, la mijlocul 2006, procentul scazuse pana la 36%, cei mai activi investitori de peste granite fiind, ca dinamica a cresterii, cei din Orientul Mijlociu. Italia, Germania si Franta au acoperit 65% din valoarea totala a tranzactiilor de active unice, respectiv 843 milioane EUR. Dinamica pietei de profil din Europa Centrala si de Est a fost una scazuta, fara schimbari majore de proprietari, printre cele mai active fiind mentionate in raportul Jones Lang Lasalle Slovacia, Rusia si Croatia.
Source: Ziarul Financiar
Piata hoteliera devine din ce in ce mai profitabila la nivel international
