Investitori straini importanti vor sa cumpere hoteluri mari, afiliate la un brand international, din Bucuresti, insa proprietarii fie solicita pentru aceste proprietati oferte nerealist de mari, fie nu vor sa le vanda, a declarat Alexandru Sorin Ionescu, fondatorul firmei de consultanta hoteliera Fivestar Hospitality, care administreaza si site-ul hotelsforsale.ro.
Situatia in zona tranzactiilor imobiliare in sectorul hotelier este controversata in acest moment. Pe de o parte, exista un interes evident din partea investitorilor straini care nu au avut pana acum nicio activitate in Romania, ceea ce este o premiera pe piata, probabil generata si de vanzarea Radisson la sfarsitul anului trecut, cea mai mare tranzactie hoteliera din istoria turismului romanesc. Pe de alta parte, a crescut si interesul investitorilor straini cu experienta anterioara sau cu activitati in alte sectoare imobiliare din Romania.
Primii dintre acestia incearca sa gaseasca hoteluri in Bucuresti cu notorietate in piata, cu peste 100 de camere, afiliate unui lant international (ca garantie pentru un anumit nivel de calitate a cladirii care, cel putin la un moment dat, a trebuit sa respecte niste standarde de afiliere).
Acesti investitori cauta hoteluri operationale fara necesitati majore de renovare, care sa ofere un cash-flow solid.
Pe de alta parte, investitorii deja prezenti pe piata romaneasca incearca sa fie mai flexibili, fiind dispusi sa isi asume un anumit nivel de implicare in dezvoltarea unui hotel de la zero sau sa converteasca o cladire istorica, asumandu-si rolul de dezvoltator. Exemplu in acest sens sunt investitorii lituanieni care au gasit o piata goala, au dezvoltat Hilton Garden Inn in centrul istoric si urmeaza sa mai construiasca inca patru hoteluri care vor fi afiliate la branduri puternice, precum Marriott si Hilton.
Problema este ca investitorii care vor sa intre pe piata nu prea au ce analiza, deoarece proprietatile eligibile fie nu sunt de vanzare, fie sunt oferite la un nivel de pret care depaseste asteptarile de risc ale investitorilor.
„Cum gandesc acesti investitori, pot sa va descriu destul de simplu. Este vorba despre riscul asociat investitiei. Daca dumneavoastra detineti o suma mai maricica si nu stiti ce sa faceti cu ea, mergeti la banca sa faceti un depozit si vi se ofera, sa zicem, 1% dobanda, dar nu va convine si sunteti dispusi sa acceptati mai mult risc si implicare. Atunci va ganditi sa investiti in domeniul imobiliar, puteti sa investiti in rezidential, iar daca sumele de care dispuneti sunt chiar mari, se deschid oportunitati in sectorul office sau logistic si, pana aici, toate oportunitatile se bazeaza pe castigul din chirii. Acel castig din chirii calculat pe 1 an, impartit la valoarea investitiei, denumit yield, conduce la un procent care poate fi comparat cu acel 1% al bancii. El creste direct proportional cu riscul asociat. Sectorul hotelier are un risc asociat considerat cu aproximativ 1%-1,5% mai mare decat cel asociat spatiilor de birouri”, explica Alexandru Sorin Ionescu.
Revenind la vanzarea hotelului Radisson, yield-ul raportat a fost 7,5%, dar consultantul aminteste ca in complexul respectiv mai erau si alte tipuri de spatii comerciale inchiriate, care, daca ar fi fost tranzactionate separat, ar fi inregistrat un yield mai mic. "Din cate cunosc eu, nimeni nu a calculat yieldul separat strict pe componentele hoteliere, dar ma astept ca acesta sa fi fost putin mai mare de 8%", adauga consultantul. La acest yield universal recunoscut, inclusiv de investitorii care vor sa intre pe piata romaneasca, orice vanzator de hotel din Romania ar trebui sa se raporteze si sa se gandeasca la cat ar trebui sa adauge personal la acest 8%, tinand cont de diferenta dintre produsul Radisson si produsul lui hotelier. La un hotel operational, pretul de vanzare calculat dupa regula "degetului mare" pleaca de la aflarea EBITDA pe ultimul an disponibil, din care ar trebui scazute investitiile necesare pentru mentinerea proprietatii la un nivel bun in anul urmator (inclusiv mijloace fixe). Aceasta valoare se numeste Net Operating Income (NOI), care se imparte la yield si de aici rezulta un pret orientativ, pe care ar putea sa se astepte proprietarul sa il primeasca.
In prezent, putinele hoteluri care ar fi atractive pentru cumparatori sunt evaluate la yield-uri foarte mici comparativ cu nivelul de asteptare al cumparatorilor, sustine consultantul, iar aceasta se intampla si din cauza rarefierii ofertei.
Una peste alta, piata de hoteluri care respecta criteriile de atractivitate trebuie sa creasca din punct de vedere al ofertei prin dezvoltari de la zero si conversii, crede Sorin Ionescu.
„In 2018, daca vom avea 3 tranzactii notabile in Bucuresti, va fi bine, insa nu ar fi fost mai bine sa avem 10 in Bucuresti si inca pe atatea in afara Bucurestiului?”, se intreaba el retoric.
Source: Profit